Thursday, 29 February 2024

10 คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับ “ทะเบียนบ้าน” คอนโด หรือ บ้านมือสอง มีอะบ้างไปดูกัน

ทะเบียนบ้านเป็นเอกสารสำคัญอย่างหนึ่งที่พวกเราต้องเคยทำสำเนา หรือเซ็นรับรองความถูกต้องแล้วส่งให้ธนาคาร หรือหน่วยงานราชการต่างๆ เวลาเราซื้อคอนโด หรือบ้านใหม่ ก็มักจะได้ทะเบียนบ้าน (เล่มสีน้ำเงินเข้มๆ) จากเจ้าของโครงการมาให้เราเก็บไว้ เราอาจจะงงๆ ว่าเจ้าทะเบียนบ้านนี่มันสำคัญยังไง และเราควรต้องจัดการอะไรกับเอกสารตัวนี้ วันนี้ เรามาดูกันครับว่า 10 เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับทะเบียนบ้านมีอะไรกันบ้าง

1. ทะเบียนบ้านเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ใช่หรือไม่
ไม่ใช่ เพราะการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์นั้นจะได้มาจากโฉนดที่ดิน หรือในกรณีคอนโดก็ต้องมี “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” ทะเบียนบ้านเป็นเพียงหลักฐานแสดงเลขประจำบ้าน และรายการของคนทั้งหมดที่อยู่ในบ้านนั้นเท่านั้น (มาตรา 4 พรบ. การทะเบียนราษฎร พ.ศ 2534) ดังนั้นการที่เรามีชื่อเป็นเจ้าบ้าน หรือผู้อาศัยในทะเบียนบ้านนั้น ไม่สามารถใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านและคอนโดได้ คนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงๆ คือคนที่มีชื่ออยู่หลังโฉนด หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น

2. ทะเบียนบ้านของ “คอนโด” แตกต่างจากทะเบียนบ้านของ “บ้าน” หรือไม่
ไม่แตกต่าง ทั้งบ้านและห้องคอนโดมีเล่มทะเบียนบ้านเหมือนกัน เพียงแต่ในสมุดทะเบียนบ้านของคอนโดจะมีการระบุลักษณะที่อยู่อาศัยเป็นประเภท “อาคารชุด” เอาไว้ โดยตัวอย่างของทะเบียนบ้านของบ้านและคอนโดมีดังนี้

3. ใช้ทะเบียนบ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้หรือไม่
ไม่ได้ เพราะตามกฎหมายและหลักเกณฑ์ของกรมที่ดินกำหนดไว้ว่า มีเพียงโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้นที่สามารถใช้จดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน (ประเภทจำนอง) ได้ ส่วนทะเบียนบ้านเป็นเพียงหลักฐานแสดงเลขประจำบ้านและรายการของคนทั้งหมดที่อยู่ในบ้านนั้นเท่านั้น ไม่สามารถใช้ทำนิติกรรมจำนองเป็นประกันให้ธนาคาร และในทางปฎิบัติเวลากู้ซื้อบ้านหรือคอนโดกับธนาคาร ธนาคารจะไม่เก็บทะเบียนบ้านจากเรา แต่จะเก็บโฉนดที่ดิน และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากเราเท่านั้น
4 ทะเบียนบ้านสามารถปล่อยให้ว่างไว้ได้หรือไม่ (คือไม่มีทั้งชื่อเจ้าบ้าน และผู้อาศัย)
ได้ เราสามารถเลือกได้ว่าจะย้ายชื่อเข้ามาหรือไม่ก็ได้ จะปล่อยว่างไว้ หรือย้ายชื่อคนอื่นเข้ามาก็ได้เช่นกัน แต่การย้ายชื่อของเราซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านหรือห้องชุดเข้ามาในทะเบียนบ้านนั้นๆ จะมีผลดีตามมา คือ หลังจากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี เราสามารถขายบ้าน หรือคอนโดนั้นๆ ได้โดยไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน) จะชำระเพียงค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ถ้ามี) เท่านั้น แต่ถ้าเราปล่อยทะเบียนบ้านว่างไว้ โดยไม่ย้ายชื่อตัวเองเข้าไป แล้วต้องการขายบ้าน หรือคอนโดโดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เราจะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเกิน 5 ปีขึ้นไป
5 มีบ้านหรือคอนโดหลายหลังควรจะทำยังไงกับทะเบียนบ้าน
ปกติเมื่อเราซื้อบ้าน หรือคอนโด เราจะได้เล่มทะเบียนบ้านทุกครั้ง เพราะฉะนั้น หากมีบ้านหลายหลัง หรือคอนโดหลายห้อง เราก็จะมีทะเบียนบ้านหลายเล่ม ในทางปฎิบัติเราสามารถเลือกได้ว่า จะใส่ชื่อตัวเองไว้ในทะเบียนบ้านไหน แต่ได้เพียงที่เดียวเท่านั้น จะใส่ชื่อ (ไม่ว่าในฐานะเจ้าบ้านหรือผู้อยู่อาศัย) ในทุกๆ ทะเบียนบ้านไม่ได้ เพราะกฎหมายไม่อนุญาตให้คนๆ เดียวมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่าหนึ่งทะเบียนในเวลาเดียวกัน เพราะจะทำให้มีผลกระทบต่อเรื่องอื่นๆ ตามมา เช่น กระทบต่อบัญชีรายชื่อผู้มีสิทธิ์เลือกตั้ง ที่ปกติเราจะเลือกตั้งได้แค่ในสถานที่เลือกตั้งเดียวตามที่อยู่ในทะเบียนบ้าน ถ้ามีชื่ออยู่ในหลายๆทะเบียนบ้านก็จะทำให้เกิดปัญหาตามมา

6 ซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วไม่ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านได้หรือไม่ มีผลกระทบต่อการใช้สิทธิเลือกตั้งหรือไม่
สามารถทำได้ แต่มีผลเสีย และอาจกระทบต่อสิทธิการเลือกตั้งของเราในบางเรื่อง เช่น

  • ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเวลาขายต่อ (เว้นแต่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เกิน 5 ปีขึ้นไป) ดูรายละเอียดได้ในข้อ 4
  • อาจมีผู้ที่ไม่หวังดี ใช้ช่องโหว่ตรงนี้ นำรายชื่อบุคคลอื่นมาใส่ไว้ในทะเบียนบ้านของเรา เพื่อทุจริต หวังผลคะแนนในการเลือกตั้งโดยมิชอบ หรือที่เรียกกันว่า “รายชื่อผี” นั่นเอง ดังนั้นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโด ควรหมั่นตรวจสอบรายชื่อบุคคลในทะเบียนบ้านของท่านกับทางสำนักงานเขตอยู่เสมอ และหากได้รับจดหมายจากคณะกรรมการการเลือกตั้ง (กกต.) แล้วพบว่ามีชื่อแปลกปลอมในทะเบียนบ้านเรา ควรรีบคัดค้านทันที
  • ในการเลือกตั้งผู้ว่ากทม.แต่ละครั้ง ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่กรุงเทพไม่ถึง 1 ปี จะเลือกตั้งผู้ว่ากทม.ไม่ได้ (ตามพรบ. การเลือกตั้งสมาชิกสภาท้องถิ่น และผู้บริหารท้องถิ่น ปี พ.ศ. 2545)

7. การเพิ่มชื่อเด็กแรกเกิดเข้าในทะเบียนบ้านต้องทำอย่างไร
สามารถทำได้โดยให้เจ้าบ้าน หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายไปดำเนินการที่สำนักงานเขตที่ผู้จะย้ายเข้าในบ้านนั้นตั้งอยู่ โดยกรอกคำร้องเกี่ยวกับทะเบียนราษฎรขอเพิ่มชื่อบุคคลในทะเบียนบ้าน หลักฐานที่ต้องเตรียมเป็นไปตามเว็บไซต์นี้ http://stat.bora.dopa.go.th/callcenter1548/A111_voice.htm

8. ทะเบียนบ้านหายต้องทำอย่างไร
ในกรณีที่ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้านสูญหาย ให้เจ้าบ้านหรือผู้ที่ได้รับมอบหมาย (กรณีได้รับมอบหมายให้แนบหนังสือมอบอำนาจพร้อมบัตรประจำตัวประชาชนของเจ้าบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้ได้รับมอบหมาย) มายื่นคำร้องต่อนายทะเบียนของท้องที่ที่บ้านหรือคอนโดหลังดังกล่าวตั้งอยู่ โดยนายทะเบียนผู้รับแจ้งจะจัดทำสำเนาทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้านขึ้นใหม่โดยลงรายการในช่องบันทึกในสำเนาทะเบียนบ้านที่จัดทำขึ้นใหม่ว่า “แทนฉบับเดิมที่สูญหาย” และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามที่กำหนดในกฎกระทรวงจำนวน 20 บาท ทั้งนี้ในการดำเนินการดังกล่าวไม่ต้องใช้เอกสารใดของผู้อาศัย

9 ผู้ที่มีชื่อเป็น “เจ้าบ้าน” ในทะเบียนบ้านมีหน้าที่ต้องทำอะไรบ้าง
“เจ้าบ้าน” คือ ผู้ที่มีชื่อเป็นหัวหน้าผู้ครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือฐานะอื่นใดก็ตาม ตามกฎหมายทะเบียนราษฎรได้กำหนดให้เจ้าบ้านมีหน้าที่ต้องแจ้ง หรือมอบหมายให้บุคคลอื่นไปแจ้งเรื่องแทนต่อนายทะเบียนในเรื่องดังต่อไปนี้ หากไม่แจ้งจะถือว่ามีความผิดตามกฎหมาย
9.1 การแจ้งเกิด เมื่อมีคนเกิดในบ้าน ให้เจ้าบ้าน หรือบิดามารดา (หรือผู้ที่ได้รับมอบหมาย) แจ้งต่อนายทะเบียนท้องถิ่น ภายใน 15 วัน นับแต่วันเกิด
9.2 การแจ้งตาย เมื่อมีคนตายในบ้านให้เจ้าบ้านเป็นผู้แจ้งต่อนายทะเบียนผู้รับแจ้งของท้องที่ที่มีคนตายภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เวลาตาย ในกรณีที่ไม่มีเจ้าบ้านให้ผู้พบศพแจ้งภายใน 24 ชั่วโมง
9.3 แจ้งคนย้ายออก – ย้ายเข้า เมื่อคนย้ายเข้า หรือย้ายออกให้เจ้าบ้านแจ้งต่อนายทะเบียนผู้รับแจ้งภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ผู้นั้นย้ายเข้า หรือย้ายออกจากบ้าน
9.4 แจ้งขอเลขหมายประจำบ้าน กรณีรื้อถอนบ้านเดิม และปลูกสร้างบ้านใหม่ ให้เจ้าบ้านแจ้งต่อนายทะเบียนผู้รับแจ้ง เพื่อขอเลขหมายประจำบ้านภายใน 15 วัน นับแต่วันสร้างบ้านเสร็จ โดยบ้านที่จะขอเลขบ้าน ต้องมีลักษณะเป็นบ้านที่สามารถอยู่อาศัยได้

10 จะย้ายทะเบียนบ้านต้องทำอย่างไร
วิธีการที่ง่ายที่สุดคือ “การแจ้งย้ายปลายทาง” หมายถึง คนที่ย้ายสามารถไปแจ้งย้ายออก และย้ายเข้าไปที่ใหม่ได้ ณ สำนักทะเบียนแห่งที่อยู่ใหม่ที่จะย้ายเข้า โดยไม่ต้องเดินทางกลับไปแจ้งย้ายออกจากทะเบียนบ้านเดิม การแจ้งย้ายปลายทางระหว่างสำนักทะเบียนในปัจจุบันนั้นเชื่อมโยงด้วยระบบคอมพิวเตอร์ จึงสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ภายในวันเดียว โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. คนที่จะแจ้งย้ายเข้า นำหลักฐานไปยื่นต่อนายทะเบียนท้องที่ที่จะย้ายเข้า โดยใช้เอกสารดังต่อไปนี้
ทะเบียนบ้านของบ้าน หรือคอนโดที่จะย้ายเข้า
บัตรประชาชนของเจ้าบ้านที่จะย้ายเข้าอยู่ และของผู้แจ้งย้าย
หนังสือยินยอมให้เข้าอยู่ในบ้านของเจ้าบ้าน (ในกรณีที่บ้าน หรือคอนโดที่จะย้ายเข้าไปนั้นเป็นบ้าน หรือคอนโดที่เพิ่งซื้อมาใหม่มือแรก ไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือยินยอมของเจ้าบ้าน)
หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน หรือคอนโดนั้นๆ เช่น สัญญาซื้อขาย หรือโฉนดที่ดินของบ้านใหม่ (ใช้ในกรณีที่บ้าน หรือคอนโดที่จะย้ายเข้าไปนั้นเป็นบ้าน หรือคอนโดที่เพิ่งซื้อมาใหม่ มือหนึ่ง)
2. นายทะเบียนจะตรวจสอบหลักฐาน และลงรายการในใบแจ้งการย้ายที่อยู่ โดยให้ผู้แจ้งลงลายมือชื่อในช่องผู้แจ้งย้ายออก และช่องผู้แจ้งย้ายเข้า

แต่ในบางกรณีอาจจะมีขั้นตอนที่ยุ่งยากกว่านั้น เช่น เป็นบ้านมือสอง และยังมีชื่อของคนอื่นค้างอยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังนี้ วิธีการคือให้เราซึ่งจะเข้าไปเป็นเจ้าบ้านแจ้งการย้ายออกของคนในบ้าน โดยระบุว่าไม่ทราบที่อยู่ เพื่อให้นายทะเบียนใส่ชื่อ และรายการผู้นั้นเข้าไปใน “ทะเบียนบ้านกลาง” โดยอาศัยเหตุผลว่า ผู้มีชื่ออยู่ในบ้านนั้นได้ย้ายออกไปอยู่ที่อื่นเกิน 180 วันแล้ว และเจ้าบ้านไม่ทราบว่าผู้นั้นไปอยู่ที่ใด (ทะเบียนบ้านกลางเป็นทะเบียนของคนที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านใดๆ เลย)


หากท่านใดมีคำถามเพิ่มเติม สามารถสอบถามได้ที่สำนักงานบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง โทร. 1548 หรือที่เว็บไซต์ http://www.dopa.go.th/