Monday, 24 June 2024

คนมีที่ดินควรรู้ไว้ ก่อนจะเสียผลประโยชน์ไปกว่านี้

เรื่องของที่ดินนั้นหากเราปล่อยปละไปแบบง่าย ๆ บางทีอาจจะทำให้เสียที่ดินไปแบบไม่รู้ตัวก็ได้ ก่อนจะซื้อขายที่ดินที่ไหนนั้นอยู่ลืมใส่ใจในทุกรายละเอียด อย่างการขอรังวัดที่ดินเพราะจะทำให้เราตรวจสอบได้ขนาดที่ดินที่คุณต้องการจะซื้อหรือขาย หากไม่ทำแบบนั้นเราอาจจะได้ที่ดินไม่ตรงกับในโฉนดก็ได้ เนื่องจากพื้นที่นั้นบางครั้งก็อาจจะมีขาด มีเกินบ้างหากไม่ได้รังวัด ฉะนั้นควรจะมีการรังวัดให้ชัดเจนเพื่อลดการปัญหาที่ตามมาภายหลัง เราจะได้ไม่ต้องโดนใครเอาเปรียบได้ง่าย ๆ ด้วย

ในการขอรังวัดนั้นเจ้าของที่ดินจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพราะว่าเป็นการยืนยันขนาดที่ดินในการซื้อขายที่ต้องตรงตามโฉนดที่ปกติจะต้องทำการรังวัดที่ดินอยู่แล้วในทุก 10 ปี ที่จะต้องทำแบบนี้ก็เพราะว่าป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์ เจ้าหน้าที่จะเข้าไปตรวจสอบและทำการปักหมุดอาณาเขตที่ถูกต้องตามความเป็นจริงว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้าง หากที่ดินนั้นซื้อมาเพื่อจะสร้างบ้านนอกจากรังวัดก็ต้องให้สถาปนิกมาจัดขนาดที่ดินจากหมุดด้วยเหมือนกัน

การรังวัดที่ดินดีอย่างไร
1. ป้องกันการเสีย กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพราะอาจจะโดนแย่ง กรรมสิทธิ์จากการรุกล้ำที่ดินโดยบุคคลอื่น เพราะว่าอาจมีการเลื่อนเขตหมุดที่ปักใหม่ การทำลายหมุด การรุกล้ำพื้นที่ เป็นต้น

2. ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณะประโยชน์อื่น ที่จะเข้ามาในพื้นที่ดินของเรา อาจจะเป็น ห้วย หนอง คลอง บึง เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินไปแบบไม่รู้ตัวเลย แบบนี้จะเสียเปรียบเอาง่าย ๆ

3. การรังวัดจะทำให้มีแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่
4. จะช่วยในการแก้ปัญหาการทับซ้อนของเขตจากที่ดิน นส. 3 ก โฉนดตราครุฑสีเขียว ซึ่งเราจะทราบขนาดที่ดินชัดเจน แล้วพอมันชัดเจนเราก็ไปเปลี่ยนเป็น นส. 4 ได้ ก็เป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ที่ดินสมบูรณ์นั่นเอง

กรณีการยื่นของการรังวัดที่ดิน
1. การรังวัดแบ่งแยก
ในกรณีที่ต้องการแบ่งที่ดินผืนใหม่ออกเป็นหลายแปลง จะแบ่งมรดก แบ่งขาย หรือแบ่งเพราะสาเหตุอะไรก็ต้องมีการรังวัด มาทำการยื่นคำขอรังวัดกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินใหม่และทำการออกโฉนดที่ดินของแปลงที่แบ่งแยกใหม่ให้แก่เจ้าของที่ดินเพิ่มเติมด้วย

2. การรังวัดรวมโฉนด
เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินทำการซื้อที่ดินบริเวณใกล้กับผืนดินเดิมของตัวเองและต้องการจะรวมโฉนดเป็นฉบับเดียวกัน ก็จะต้องมีการยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินใหม่และทำการออกโฉนดที่ดินแบบรวมใหม่ให้แก่เจ้าของที่ดินเพิ่มเติม

สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรทราบก่อนจะทำการรังวัด
ทุกอย่างมันมีขั้นมีตอนของมันและเป็นเกี่ยวกับกฎหมายและบางทีในแต่ละกฎหมายมันทีช่องโหว่ด้วย โดยเฉพาะเกี่ยวกับที่ดิน บางทีคนที่มันจ้องจะเอาก็เยอะหากเราไม่รู้กฎหมายเลย ไม่ทำอะไรเลยรับรองว่าต้องเสียเปรียบแน่ ๆ อย่ างน้อยก็ 3 อย่ างนี้จะต้องใส่ใจให้ดีเสมอ มีดังนี้

1. เอกสารและที่ดินที่มีเป็นแบบไหน
ก่อนจะทำการรังวัดที่ดินเลยก็คือเรื่องของโฉนดที่ดิน โดยจะต้องตรวจสอบให้ดี ว่าโฉนดที่ดินที่มีนั้นเป็นเอกส า รสิทธิที่ดินเท่านั้นและถ้าเป็นโฉนดที่ดินที่เจ้าของมีสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์แล้ว ซึ่งโฉนดก็จะเป็นดังนี้

สปก. (ตราครุฑสีน้ำเงิน) จะเป็นหนังสือที่ดินทำกิน แต่ว่าห้ามเปลี่ยนมือ

นส.3 (ตราครุฑสีดำ) ซึ่งจะเป็นโฉนดที่ในอนาคตแล้วจะออกเป็นโฉนดได้ ทำการซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ว่าจะต้องมีการประกาศว่าจะขายล่วงหน้า 1 เดือน หากไม่มีคนคัดค้าน มีเหตุผลก็สามารถออกได้ ถ้าคนคัดค้านไร้หลักฐานก็จะโดนข้อหาแจ้งความเท็จด้วย

นส.3 ก (ตราครุฑเขียว) สามารถซื้อ ขาย จำนอง และตอนขายไม่ต้องประกาศว่าจะขายล่วงหน้า

โฉนด นส.4 (ตราครุฑสีแดง) ซึ่งจะสามารถซื้อ ขาย จำนอง และสามารถโอนก ร ร มสิทธิ์ได้

นอกจากนั้นก็จะต้องตรวจสอบพื้นที่รอบของที่ดินว่ามีใครเป็นเจ้าของบ้าง เพราะในการทำรังวัดแต่ละครั้งเราจะต้องแจ้งเขาเหล่านั้นด้วยว่าเราจะรังวัดที่ดิน เพราะว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องออกหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงไประวัง ชี้รับรองเขต เพิ่มเติมจะต้องสามารถติดต่อได้ เพื่อให้การทำงานเป็นไปได้อย่ างรวดเร็วมากยิ่งขึ้น

2. วิธีการยื่นคำขอรังวัดที่ดิน
ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขอรังวัดจะต้องเตรียมเอกส า รให้ครบ ซึ่งจะมีบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ สกุล ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) โฉนดที่ดิน หรือหนังสือการรองรับทำประโยชน์ที่ดิน แล้วก็เอาไปยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมทั้งทำการนัดวัน เวลา สถานที่และประเมินค่าใช้จ่ายให้เรียบร้อย

ในวันที่จะทำการรังวัดที่ดินนั้นเจ้าหน้าที่จะใช้กล้องสำรวจ เพื่อเก็บรายละเอียดรูปแปลงที่ดิน ซึ่งเจ้าของบ้านควรถ่ายรูปแนวเขตไว้เป็นหลักฐานและรอเจ้าหน้าที่นัดรับโฉนดใหม่ พร้อมชำระค่าธรรมเนียมในวันต่อ ๆ ไป เพียงเท่านี้ก็เสร็จสิ้นกระบวนการรังวัดที่ดินเรียบร้อยแล้ว

3 วิธีการทำรังวัดที่ดิน
ในการทำรังวัดที่ดินนั้นจะมีอยู่ด้วยกัน 4 ขั้นตอน ซึ่งจะมี
1. การรังวัด เป็นการวัดระยะความกว้าง ย าว ของที่ดิน
2. การปักเขต เป็นวิธีการที่เจ้าหน้าที่ใช้หลักปักให้รู้ว่าที่ดินมีแนวอย่ างไร
3. การทำเขต เป็นวิธีการทำแนวเขต เพื่อให้รู้ว่าที่ดินมีรูปร่างอย่ างไรและจดที่ดินข้างเคียงแปลงใดบ้าง
4. การคำนวณเนื้อที่ จะใช้วิธีการคำนวณทางคณิตศาสตร์ เพื่อให้ได้ข้อสรุปว่าที่ดินแปลงนั้นมีเนื้อที่มากน้อยแค่ไหน

ซึ่งในกระบวนเหล่านี้ทั้งหมดนั้นจะต้องเป็นเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินเข้ามาดำเนินการให้ตามจุดประสงค์ของการขอรังวัดที่ดินใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการรังวัดที่ดินแบบไหนก็ต้องทำเรื่องยื่นขอที่กรมที่ดิน หากคุณเป็นคนที่ครอบครองที่ดินอยู่อย่ าลืมดูแลที่ดินให้ดีและควรทำการรังวัดเสมอ รวมไปถึงกรณีที่จะซื้อที่ดินด้วยจะต้องให้เจ้าของที่รังวัดให้เรียบร้อยด้วย